Os mecanismos de financiamento sólido e confiável proporcionaram uma evolução constante do mercado imobiliário brasileiro
Como qualquer setor, o mercado imobiliário não nasceu exatamente do jeito que é hoje. Desde a sua criação, ela se reinventou e reencontrou formas de sobreviver aos intemperos do tempo. Essa evolução é, em suma, uma história de superação total, resiliência e comprometimento com o futuro.
Isso porque o setor não tem surgido com a imponência que tem hoje. Foi aos poucos que o segmento ganhou a sua autoridade. Atualmente, ela se impõe como um dos maiores pilares estruturais da economia e da sociedade.
Vamos entender melhor a história por trás de desenvolvimentos do mercado imobiliário?
A gênese das transações imobiliárias
No Brasil, uma versão destemida e centralizadora do processo de compra e venda começou com a chegada dos portugueses às terras que hoje constituem o País. Em 1530, terras e casas já eram distribuídas e negociadas informalmente através do regime de sesmarias.
É seguro dizer que até aquele momento em questão, os únicos interesses favorecidos eram os da coroa portuguesa. Sendo assim, a venda irregular beneficiou apenas o traficante. Além disso, existia um interesse de capital além da venda: a terra era para ser cultivada.
O resultado não poderia ser pior: a terra estava concentrada em forma de latifúndios (grandes extensões de terra de plantio) na mão de poucos. E, tendo em conta o resultado negativo da compra irregular, o País dá um passo em direção à formalização do setor.
A Lei das Terras e a compra formal de lotes
Percebou o problema da concentração fundiária ocasionada pelo regime de sesmarias, é positivada a Lei das Terras, Lei Nº 601/185 de 18 de setembro de 1850, que proíbe a obtenção de terras por simples meios de posse, cultivo ou trabalho. A partir daí, é necessário a compra formal e registrada do lote ou imóvel.
Alguns artigos da lei preveem:
- Art. 1o: prevê a proibição de aquisição de terras por outro título que não o da compra;
- Art. : prevê despejo, perda de direitos e até multa com pagamento de multa para quem se aposenta de devolver terras e praticar o desmatamento ou burnout;
- Art. III: são considerados os retornos de terras, geralmente falando, aqueles que não se encontram aplicados a algum uso público nacional, provincial ou municipal.
Boom real estate post-proclamation of the Republic
Com a vinda da família real para o Brasil e a posterior Proclamação da República, um crescimento imobiliário foi notado que fora inexpressível até então. Na época, a Lei nº 1.237, de 24 de setembro de 1864, destacou o registro de imóveis e trouxe mais clareza às transações imobiliárias na República Velha, ainda que de maneira precária.
Outros condutores aceleraram o crescimento do setor, como as revoluções industriais, a explosão demográfica nos centros urbanos e a universalização do chamado “sonho americano”, termo cunhado já no século XX, que traz a casa própria como um de seus grandes valores.
Entidades criadas para fortalecer o cenário imobiliário nacional
Para garantir o direito de moradia e reverter o cenário de favelas e moradias irregulares que já alastra o país afora, os sistemas imobiliários brasileiros lentamente se levantaram. Algumas das principais entidades criadas com esse objetivo foram:
- BNH (National Housing Bank);
- SFH (Housing Financial System);
- SCI (Real Housing Credit Sociedades).
Conheça cada um dos três pilares do cenário imobiliário brasileiro naquele primeiro momento de desenvolvimento interno:
Banco Nacional de Habitação-BNH
Foi uma empresa pública nacional que, durante a segunda metade do século XX, contribuiu para o crescimento imobiliário nacional. Nesse tempo, foi a principal instituição federal de desenvolvimento urbano, gerenciando FGTS, SFH e outros. A BNH tem realizado financiamento para empreendimentos imobiliários até 1986, ano em que foi dissolvido.
Sistema Financeiro de Habitação-SFH
É um modelo de financiamento que pode ser solicitado por quem deseja comprar, reformar ou construir um imóvel. Foi criado pelo Governo Federal em 1964 na busca por diminuição do déficit habitacional brasileiro.
Sociedades de Crédito Imobiliário-SCI
São entidades integrantes do SFH, também especializadas no financiamento habitacional. Seu maior foco é o financiamento para construção de moradistas, crédito para compra ou construção da casa própria, e financiamento de capital para incorporadoras e outras empresas do setor.
Cenário imobiliário atual: o mercado em 2022
Desde sua gênese, o mercado imobiliário vem crescendo duro no Brasil. Se você quer conhecer curiosidades e dados aprofundados sobre o cenário atual, sugiro que leia:
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Hoje, você destaca no setor imobiliário grandes evoluções, como a instituição de FGTS como um fundo para auxílio na compra da casa própria, o programa habitacional Minha Casa, Minha Vida e a reestruturação atual para o programa Casa Verde e Amarela.
Todas essas instituições, bem como as medidas pontuais e projetos estruturados publicamente para incentivar a construção civil e a evolução de mercado imobiliário, proporcionaram um forte desenvolvimento do setor no Brasil.
A evolução da relevância da Construção Civil no País
Analisando os anos mais recentes, vemos que em 2009 a Construção Civil gerou mais de 177 novos postos de trabalho, uma média de quase 15 novos empregos por mês. Entre julho de 2020 e abril de 2022, mesmo com a pandemia que assolou o mundo, o setor chegou a gerar 501.769 novas vagas, totalizando quase 24 novos postos de trabalho por mês.
Ou seja, em 13 anos houve um aumento de 60% no número de contratações formais na construção civil.
Otimismo no fechamento de 2022
Apesar do contraste com o ano atípico 2021, quando a taxa SELIC bateu um recorde histórico de diminuição e, consequentemente, as vendas aumentaram bastante, o crescimento tímido do setor em 2022 não deixou a desejar, especialmente considerando as grandes dificuldades.
The ano começou com alguns blimps, mas conseguiu se reestruturar, e hoje se coloca como o segundo melhor ano para a construção civil depois de 2021. A taxa SELIC, atualizada até hoje, estabilizou o andm 13,75%, enquanto que INCC caiu de 17,35% (julho de 2021) para 11,66%.
A inflação e os juros seguem em alta, mas o mercado mostra otimismo apesar de tudo.
BÔNUS: o que o futuro reserva?
Embora nem sempre tenha sido assim, visualizar o futuro do mercado imobiliário é cada dia mais fácil. Isso porque o setor é bastante seguro sobre qual posicionamento para tomar nos próximos anos: tecnologia tem marcado forte presença no mercado.
A pandemia deixou fortes consequências na forma como nos relacionamos e vivemos. Hoje, a qualidade de vida é a chave para o setor, e a tecnologia em muito ela influencia nisso.
Alguns exemplos básicos são: casas inteligentes, portarias virtuais, a jornada 100% digital, assinatura de contrato eletrônico, entre outros.
O que podemos aprender com a evolução do mercado imobiliário?
Há uma palavra que define bem a personalidade que o mercado imobiliário tem mantido durante seus anos de criação, estruturação e consolidação: resiliência.
A resiliência é o que percebemos desde os primeiros passos tomados no setor. Perante as adversidades, o mercado não abateu. Muito pelo contrário, procurou manter-se atento às demandas sociais e abastece, na medida do possível, as necessidades como surgiram.
Hoje, o mercado imobiliário coloca-se como um dos maiores pilares nacionais. Realiza sonhos, inova com frequência e se permite ser o grande desejo de milhares de famílias país afora.
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Perguntas frequentes sobre a evolução do mercado imobiliário
Como nasceu o mercado imobiliário no Brasil?
A evolução do mercado imobiliário nacional aconteceu aos poucos, desde a chegada dos primeiros colonos até as terras brasileiras. Com o passar dos séculos, predominantemente no século XIX, instituíram-se leis e medidas que asseguravam a necessidade de aquisição regulamentada da terra. Desde então, freqüentemente o mercado sofre algum ajuste e evolução.
Qual foi o primeiro imóvel no Brasil?
O título de curiosidade, a primeira instituição imobiliária nacional foi a COBIC, fundada com recursos de investidores franceses.
Como é o mercado imobiliário em 2022?
Apesar das quedas após o ano de 2021, o mercado imobiliário vai muito bem. Nota-se uma estabilização no setor e, para os profissionais, promete ser um ótimo ano, cheio de resiliência e trabalho árduo.
A SELIC começou o ano em 9,25% e, em outubro, foi em 13,75%. O INCC acumulado em 12 meses teve início de 2022 em 13,64%, mas baixou para 11,66% em outubro.
Quais são as expectativas para o mercado imobiliário?
As expectativas para o mercado imobiliário nos próximos anos são de muito crescimento. Através da tecnologia, o setor está conseguindo se manter altamente relevante e abrir mão do tradicionalismo em direção a uma nova forma de fazer negócios.
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