O PL 4188/21 permite que a garantia imobiliária seja usada tantas vezes quantas caem dentro do valor do imóvel
O texto de Marco Legal of Guarantees, que estabelece novas regras para os procedimentos de obtenção de crédito no País, está em tramodia no Congresso Nacional como o Projeto de Lei Nº 4188/21. Pelo texto em análise, por exemplo, será possível utilizar um imóvel até mesmo como garantia em diferentes operações de financiamento, o que não é possível atualmente.
Esse é mais um dos esforços que vêm sendo forjados no Brasil para criar um ambiente mais desburocratizado e juridicamente seguro, a fim de torná-lo mais atrativo para os investimentos.
A simplificação de procedimentos e normas diversificada traz também maior segurança. Isso porque um dos pontos negativos sobre os vários institutos jurídicos é justamente o emaranhado de normas que as regulam. Suas interpretações pelo Poder Judiciário podem arruinar um ou outro lado da relação jurídica, notadamente para assuntos em que não há obrigatoriedade de seguir o que os tribunais superiores determinaram em decisões similares de “piloto”.
Tivemos pouco tempo atrás a entrada em vigor da Lei 14,382 / 22, que, entre outras medidas, incluindo extrajudicial, efetivada SERP-Sistema Eletrônico De Registros Públicos. Trata-se de uma planta única que moderniza e unifica sistemas de cartórios em âmbito nacional, além de permitir registros e consultas mais rápidas via internet.
A lei estabeleceu que os compradores serão protegidos através da garantia do patrimônio de afetação até a questão da Habitness. Essa medida ajuda a minimizar os riscos relacionados a obras inacabadas.
Assim, vê-se que atualmente, as movimentações para garantir a alavancagem do mercado imobiliário, minimizando riscos para todas as partes envolvidas, provém de fato de várias frentes. Isso é importante, há uma visão de que a construção civil no Brasil é determinante para impulsionar a economia do país.
Resolução 5.055
Walking through this “remoção de barreiras”, decisivo para todos os players do mercado imobiliário, temos a edição do Conselho Monetário Nacional, de Resolução 4.909, substituída pela Resolução 5.055, que trata da extensão e descentralização do fornecimento de crédito para o setor.
Ora, o registro dos recebíveis imobiliários ganha maior relevância no mercado, uma vez que traz novas possibilidades de acesso e oferta de crédito ao setor da construção civil, visando proporcionar mais segurança a todo o setor. Sienge explora o assunto em detalhes em um e-book especial.
A realidade é que a ânsia de maior coesão nas decisões judiciais e maior segurança jurídica é possível de ser verificada em outras normativas encabeçadas por outros órgãos. É o caso, por exemplo, da Norma ABNT NBR 17170-Edifícios-Garantias-Prazos recomendados e diretrizes, elaborado conforme as melhores práticas internacionais.
Outros exemplos de prontidão surgem em mente. As empresas em geral e, especificamente, no setor de Construção, podem adotar medidas como a LGPD (Lei Geral de Proteção de Dados) e a agenda da ESG (governança ambiental, social e corporativa) para garantir a transparência e a segurança nas relações comerciais. Essas medidas são fundamentais para fomentar um ambiente de negócios confiável.
E não é diferente com o “Marco Legal de Garantias” (veja o texto na íntegra). Seu objetivo é justamente tirar dos ombros das instituições financeiras o custo de gerenciamento das garantias, com o propósito de diminuir o interesse, também buscando diminuir o risco de inadimplência e a redução do custo do crédito.
Opiniões Divergentes
Tanto é que, quando a SEAE Consulta Pública-Escritório de Acompanhamento Econômico nº 03/2021, que podem ser acessados até os dias atuais por meio de este link -, ocorre a seguinte instrução: “O objetivo da reforma é propiciar a melhoria das arcabas legais de garantias reais, com foco especial nas garantias do mobiliário e, como consequência, agilizar o mercado de crédito, adepto das melhores práticas internacionais e melhorar o ambiente de negócios do país.”.
No mundo jurídico, a ausência de um tratamento unificado para as diferentes garantias, considerando a sua constituição, o seu registo e a sua execução, traz efeitos nefastos para o desenvolvimento económico. E isso é de uma obviedade sem tamanho, há uma visão de que, comparada a esse panorama, não se sabe ao certo qual será a interpretação das normas pertinentes ao tema, e que regra por fim será o caso adotado qualquer problema ocorrerá na obtenção de um contrato. Isso pode inibir ou aumentar sobrepor o custo para o próprio negócio.
No entanto, quando você lê as opiniões sobre a pesquisa disponível no site da Câmara dos Deputados, a maioria que lá se manifestou-cerca de 80%-é contra a lei. Em resumo, eles alegam que poderia prejudicar a pessoa endividada que contraiu empréstimos e poderá ficar sem a casa própria. Realmente, o projeto de lei adube sobre o bem de família, que, enquanto o objeto garantido, pode ser alvo da pena. Ocorre que isso já é realidade ao tornar a família bem disponível como garantia para um empréstimo.
Tramitação
Por enquanto, o trampolim segue em curso na Casa Revisora, ou seja, no Senado, tendo sido concluída sua tramitação na Câmara dos Deputados (Casa do Interior). Ao ser aprovado o texto pelo Senado, seguirá para sanção pelo presidente. Se houver uma mudança no texto, ela retornará para análise da Câmara.
No Portal E-Cidadão, a proposição legislativa está disponível para o voto cidadão, através da Consulta Pública. A partir da data de 21.03.2023, a proposição contou com 22 votos a favor e 32 votos contra.
A Consulta Pública é um processo obrigatório pelo qual todas as proposições legislativas passam durante sua tramitação no Senado. Durante esse processo, os usuários cadastrados no Portal têm a oportunidade de votar uma única vez. Esse passo é essencial para garantir a participação da sociedade no processo legislativo.
Vale lembrar, no entanto, que a votação vinda da Consulta Pública não vincula os votos dos senadores. Sendo assim, seu propósito é tão somente o de sinalizar a opinião pública em relação à matéria, contribuindo para a formação da opinião de cada senador.
É importante destacar que outras entidades, incluindo o Banco Central-que abordaremos mais adiante-também realizam consultas públicas. Recentemente, o órgão concluiu sua terceira consulta pública sobre a regulamentação da Lei nº 14.286/2021, que aborda questões relacionadas ao mercado brasileiro de câmbio, ao capital brasileiro no exterior, ao capital estrangeiro no país e ao fornecimento de informações ao Banco Central.
O que muda se o Projeto de Lei 4,188 / 21 tornar-se Lei?
Além dos impactos traçado acima, as principais mudanças que veremos com a nova lei serão:
Um aspecto importante do Projeto de Lei é a implementação de um serviço de gestão de garantias especializado, tanto real como pessoal, bem como uma melhoria das regras relacionadas a essas garantias. O objetivo é tornar seu uso mais seguro, simples e eficiente.
Este serviço de gestão especializada daria a si mesmo através das Instituições Gestórias de Garantia, os chamados IGGs, dirigidos por Pessoas Jurídicas de direito privado. Seu regulamento virá sob a responsabilidade do Conselho Monetário Nacional e de seu funcionamento, autorizado e supervisionado pelo Banco Central.
Quais são as IGGs?
De forma resumida, as IGGs seriam as ligações de facilitação entre as instituições financeiras e as pessoas que desejam ter crédito, ou seja, os proprietários de imóveis. Assim, realizariam serviços para a obtenção, contratação, utilização, gestão, complementação e compartilhamento das garantias.
Em caso de aprovação, o projeto do Marco Legal dos Guaranis tira das mãos de instituições financeiras tanto a avaliação, quanto a recuperação do crédito, ficando responsável pela negociação do termo e das condições de juros com os proprietários de imóveis.
É importante mencionar que o funcionamento das IGGs depende da celebração de um contrato de gestão com o provedor da garantia. Este contrato deverá prever o valor máximo de crédito que pode estar vinculado à garantia, ao termo de prazo e aos tipos de operação expressamente autorizados pelo prestador da garantia, inclusive para benefício de terceiros.
O único ponto de atenção que trazemos à discussão é a hipótese de não haver um número significativo de instituições habilitadas como IGGs, o que poderia culminar em um encarceramento no valor da taxa financeira, cenário oposto ao desejado pelo Projeto de Lei.
Alimentação fiduciária aprimorada
Em resumo, o Projeto de Lei vislumbrando alienação fiduciária e previsão de perdas, alinhando os procedimentos desta. Assim, traz de volta a hipoteca como uma opção de garantia atrativa, próxima do que considera a alienação fiduciária.
O aprimoramento da alienação fiduciária envolve alterações nas regras de intimação do devedor, bem como a definição e os critérios para o preço vil em leilões, com um percentual mínimo de 50% para arrematação. Além disso, o projeto estabelece procedimentos para a execução de dívidas asseguradas por mais de um imóvel e para a contratação de novas dívidas com base em uma mesma garantia imobiliária.
Ainda falando sobre a garantia da alienação fiduciária, o projeto do Marco Legal de Garantias melhora as regras para o leilão extrajudicial e para a exoneração do credor, nas hipóteses do valor auferido com a alienação do imóvel sendo insuficiente para cobrir o valor da dívida.
Outras novidades
O Projeto de Lei propõe ainda que haja a execução de garantias com licitações de credores e estabelecer o agente de garantias. ” O “Agente de Garantia” é o valor, que pode ser nomeado por credores, como aquele que pode constituir, assumir o registo, gerir e pleitá-lo para a execução de qualquer garantia, designada para esta finalidade pelos credores da obrigação garantida, agindo em nome deles e em benefício destes. O Agente Garantia pode ser um dos credores ou qualquer terceiro, com possibilidade de ser substituído a qualquer momento, por decisão do credor individual ou licitao de credores, observando o simples quórum de maioria dos créditos garantidos, o que gerará maior eficiência e profissionalização na gestão, registro e execução das garantias “.
O texto do projeto do Marco Legal Garantido também permite a utilização da Carta Financeira como instrumento de saneamento no mercado de operações ativas vinculadas. Isso significa que será uma opção para refinanciar as operações já realizadas por instituições financeiras. Atualmente, a Letra Financeira é regulamentada pela Resolução do Conselho Monetário Nacional n. 5007 de 2022. É um título de renda fixa emitido por instituições financeiras para captar recursos de longo prazo e oferecer aos investidores rentabilidade mais atrativa em razão do prazo e da impossibilidade de resgate antecipado.
Finalmente, o Projeto de Lei determina que estados e Municípios possam utilizar qualquer instituição financeira para fazer o pagamento de professores e demais profissionais da área da educação. Mesmo que os recursos sejam provenientes do Fundo de Manutenção e Desenvolvimento da Educação Básica Educação e Valorização dos Profissionais Da Educação (Fundeb).
Impactos sobre o Mercado imobiliário
Além das questões anteriores, uma das novidades do projeto Marco Legal das Garantias de Empréstime é o chamado “home equity”. Também conhecido como “crédito de garantia imobiliária”, é uma modalidade comum nos Estados Unidos e na Europa.
O patrimônio domiciliar é o crédito à pessoa física ou jurídica operacionalizado por instituição financeira, assegurado por imóveis assentados do tomador. Seu emprego permite que você obtenha taxas menores e pague em prazos mais longos, dado que a garantia do imóvel reduz o seu risco de crédito.
É certo que investir em educação financeira e cidadãos ‘ cultura fará com que você tenha opções diante de dificuldades financeiras. Mais do que isso, eles podem realmente calcular o que faz ou não sentido no momento do endividamento. A capacitação sempre eleva uma potencial vítima a alguém com poder para definir conscientemente qual caminho é o melhor para si.
Por outro lado, instituições financeiras, investidores, empresas e todos os envolvidos, uma vez que há maior segurança e transparência nas operações de comércio e crédito, precisarão caminhar coerentemente para o encontro dos objetivos e salutar panorama esperado pelo Projeto Marco Legal das Garantias de Empréstimo, oportuna um custo do crédito menor, mais dinâmico, seguro e eficaz.